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免责声明：本文仅客观梳理行业数据、机构公开研报与市场客观走势，仅作信息参考，不构成任何置业、资产配置相关指引。
最近一段时间，地产圈流传着一条热度很高的消息。
摩根大通、摩根士丹利、高盛三家全球顶级投行，接连更新了针对中国房地产市场的研判报告。
不少人简单概括成一句话：2026年，或将是国内楼市的最后一跌。
过去整整五年，楼市一路调整。
不管是准备自住的刚需，还是持有多套房产的家庭，心里都悬着一块石头。
怕手里的房子持续贬值，又担心错过市场底部，等到行情回暖再入场成本抬高。
但如果仔细读完三家机构完整的公开内容就会发现，市场上流传的解读大多过于片面。
三家机构确实统一提到，持续多年的行业调整已经走到后期，可各家对触底时间、下跌空间、受益城市的判断差异明显。
不存在全国同步反转的大牛市，只有少数城市核心资产会迎来温和修复，这也是整篇文章想理清的核心事实。
先把三家机构最新对外释放的判断完整梳理一遍，抛开网络碎片化转述，看原始研报、公开演讲里的真实表述。
先说高盛，这家机构在今年4月、7月两次更新地产相关报告，直接扭转了此前持续看空的基调。
4月发布《Positioning Ahead of Tier-1 Cities Turnaround》，7月又补充数据确认判断。
报告里明确提到，上海、深圳楼市在2025年底已经抵达底部区间，今年年底会率先完成企稳；北京节奏会慢上半年，要等到2027年上半年才能稳住价格。
机构测算，2025到2028年，两座城市核心片区住宅价格累计修复幅度大约15%。
同时高盛反复做风险提示，这份修复行情只局限一线城市核心地段，三四线城市库存积压严重，价格调整周期还会持续拉长。
摩根大通在4月22日发布地产研报，观点相对中性。
文中提到，国内楼市走完五年调整周期，距离阶段性转折点已经很近，市场剩余整体下行空间不足10%。
机构测算对比全球地产周期，多数国家地产下行周期维持38个月左右，国内调整时长早已超过常规区间，各类风险充分释放。
不过报告同样没有给出全面回暖的结论，城市分层分化会长期存在，大范围普涨没有支撑条件。
摩根士丹利的判断相对更谨慎，7月8日，首席经济学家邢自强在深圳前海论坛公开发表观点。
全球地产调整周期普遍维持6至7年，国内楼市调整如今进入第六个年头，下跌最猛烈的阶段已经走完，但不代表行情立刻转向。
机构测算，2026年全国二手房价格依旧会维持高个位数同比跌幅，真正全面企稳要等到2027年下半年。
演讲中还提出一套3万亿资金收储商品房改造保障房的方案，侧面说明当下市场依旧需要政策持续托底，自主修复的动力并不充足。
这里必须纠正一个流传很广的误区：市面上说“三家机构统一认定今年全面见底”，是典型的断章取义。
摩根大通没有明确给出“2026为最后一跌”的定性结论；三家仅达成共识的只有“行业调整进入后期”，在触底时间、下跌幅度、覆盖城市上，分歧十分突出。
外资投行集体修正此前的悲观预期，背后是多重客观条件共同发生改变，四层底层变化，清晰改变了行业估值逻辑。
第一个变化来自周期层面。
一轮完整的地产下行周期，国内已经走完五年，住宅投资、新开工数据累计大幅回撤，远超美日地产3到5年的常规调整区间。
过去依靠高杠杆扩张的房企基本完成风险出清，单纯投机炒房的资金全面离场，市场剩下的只有自住、改善类真实需求，没有大量短线炒作资金扰动价格。
第二是持续落地的托底政策改变市场预期。
2026年全年调控重心，从过去化解房企债务风险，转向稳定市场交易、修复居民购房信心。
存量房贷降息、各地限购政策逐步松绑、大规模城中村改造有序落地，多重政策组合持续托底房价下行空间，大幅缓解市场恐慌情绪。
第三，供需格局出现明显分化。
经历多年亏损后，房企主动压缩新开工规模，土地资源高度向一线、强二线核心城区集中。
一线城市住宅去化周期压缩至15至18个月，供需逐步平衡；普通二线、三四线城市库存去化周期普遍超过30个月，高库存压力短期无法消解，天然形成分化格局。
第四，资产配置逻辑发生小幅转向。
根据2025年上半年全国50城监测数据，核心城市住宅平均租金收益率达到2.08%，首次超过十年期国债1.69%的收益率。
优质住宅不再只是单纯的消费品，变成能够提供稳定现金流的长期配置资产，吸引一部分稳健型资金持续布局。
把视野拉到海外，日韩美三国楼市发展轨迹，也能印证一个不变的规律：哪怕整体人口走弱，拥有产业、人口持续流入的核心都市圈，房产依然具备穿越周期的韧性。
日本全国人口自2008年开始持续负增长，但东京都常住人口连续三年保持净流入，2025年初突破1400万。
大量年轻人为就业、教育资源集中涌入，东京圈新建住宅均价稳步上涨，部分核心板块地价回到泡沫破裂前水平；反观偏远乡镇，空置住宅超900万套，部分房源标价1日元依旧无人接手，分化极其极端。
韩国是全球生育率最低的国家，总和生育率仅0.72，人口长期萎缩。
但首尔江南三区、华城东滩等产业聚集片区房价持续走高，上半年江南三区房价同比上涨15.7%；城市远郊公寓挂牌数月无人问津，财富资金只扎堆核心都市圈。
美国依靠持续移民补充年轻劳动力，叠加货币环境宽松，纽约、洛杉矶等一线都市圈房产长期具备保值属性。
这套逻辑放到国内同样适用，人口总量下行不代表所有房产贬值，人口、产业、资源集中的核心城区，才能承接改善需求与保值资金，这也是外资机构只看多沪深核心片区的根本原因。
落实到国内市场，四大基本面支撑核心城市房产走出修复行情，多家权威机构、行业专家也给出一致判断。
人口流动彻底重塑楼市需求格局。
全国总人口进入负增长阶段，但北京、上海、深圳、杭州、合肥、成都等城市常年保持人口净流入，未来数年国内新增改善购房人群规模将达到3000万左右，置换升级需求持续释放。
货币环境下，实物资产的保值需求持续存在。
国内M2长期保持稳步增长，现金长期持有会持续面临购买力稀释，核心城市稀缺住宅，成为普通家庭对冲温和通胀的实物资产，资金自发从高库存三四线城市向核心城区流动。
全国大范围城市更新工程，打开全新置换增量。
国内大量房龄超20年的老旧小区集中在一线城市，城中村改造、危旧房屋翻新同步推进，倒逼居民置换新房；房企也放弃高周转模式，发力高品质改善住宅，进一步激活置换需求。
中信建投、泽平宏观、中房集团原董事长孟晓苏，以及住建部公开调研观点，统一指向楼市二八分化格局。
未来只有20%左右人口、产业双优的城市具备修复动力，剩余多数城市仍要在高库存中缓慢磨底。
即便能看到核心城市存在修复的底层支撑，我们也不能忽略客观存在的现实约束，今年不可能出现全面反转的牛市。
第一，城市层级分化会成为长期常态，行情只局限一线、强二线城市核心主城区，人口持续流出、无产业支撑的三四线，调整周期还会拉长。
第二，当下居民整体收入预期偏保守，能够支撑房价快速上涨的大规模增量购买力短期很难形成，修复只会温和缓慢，不会快速大涨。
第三，人口老龄化是长期压制全国房产总需求的底层变量，仅依靠内部人口流动，无法扭转整体需求下行的大趋势。
第四，行业尾部风险仍在持续消化，大量存量高库存房源、出险房企债务处置还在推进，市场整体修复节奏平缓。
五年深度调整，行业风险充分出清，三家国际投行同步修正悲观预期，本质是看到核心城市优质房产的稀缺价值正在凸显。
但我们必须清晰分清，这只是局部结构性修复，不是多年前全民普涨的大行情重来。
往后很长一段时间，楼市分化只会越来越突出，房产长期价值，永远绑定城市产业与人流。
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